O mercado imobiliário de Salvador vive uma transformação silenciosa, mas acelerada. Com o avanço dos apartamentos compactos e dos studios em bairros estratégicos da capital baiana, cresce também um problema que costuma aparecer logo após a entrega das chaves: o desafio de transformar um imóvel vazio em um espaço pronto para morar ou gerar renda sem mergulhar em uma sequência de atrasos, desperdícios e desgaste emocional.
Em meio a esse cenário, empresas especializadas em gestão integrada de reformas começam a ganhar espaço em Salvador, oferecendo o que o mercado chama de solução “turnkey”. Funciona assim: o cliente entrega as chaves de um imóvel vazio e as recebe de volta com o apartamento 100% pronto para morar ou alugar, sem ter precisado gerenciar um único fornecedor.
É nesse nicho que atua a 3M Projetos e Reformas, empresa soteropolitana criada há pouco mais de dois anos e especializada em reformas turnkey de apartamentos compactos, studios e imóveis para Airbnb em Salvador. A empresa já entregou mais de 40 obras residenciais em Salvador, consolidando presença nos bairros mais valorizados da capital, como Caminho das Árvores, Pituba, Itaigara e Vitória, com foco em apartamentos compactos e studios voltados para Airbnb e locação por temporada. Com prazo médio de entrega de cerca de 45 dias, a 3M vem ganhando espaço entre investidores que buscam colocar imóveis em operação rapidamente, reduzindo custos de vacância e acelerando o potencial de retorno do ativo.
Os números contam parte da história. De acordo com levantamentos da Ademi-BA, o segmento de studios e apartamentos de um quarto já representa cerca de 35% dos novos lançamentos em Salvador, consolidando a cidade como um dos destinos mais rentáveis para o mercado de short stay no país.
Bairros como Barra, Rio Vermelho e Costa Azul tornaram-se epicentros de um novo tipo de investidor: aquele que compra um imóvel compacto para rentabilizar via Airbnb ou Booking, e que precisa colocar a unidade no mercado o mais rápido possível. Para esse perfil, cada dia de obra parada é dinheiro perdido – condomínio, IPTU e, sobretudo, o custo de oportunidade da receita que não entra.
O problema é que transformar um apartamento entregue “no osso” pela construtora em um ativo gerador de renda exige coordenar arquiteto, empreiteiros, marceneiros, eletricistas, hidráulicos e fornecedores de materiais, muitas vezes ao mesmo tempo. É aí que mora o gargalo.
“Reforma com custo eficiente começa com método, não apenas com obra”, diz Bruno Medeiros, administrador e sócio-diretor da 3M. Ele descreve com precisão o cenário que motivou a criação da empresa: o proprietário contrata um arquiteto para o projeto e, depois, precisa buscar uma empresa ou prestadores avulsos para a execução. Sem conhecimento técnico, acaba assumindo – sem querer – o papel de gerente de obra.
O resultado, segundo ele, é quase sempre um efeito dominó: desperdício de materiais caros, etapas executadas na ordem errada, incompatibilidade entre serviços de diferentes profissionais e atrasos que corroem o orçamento.
A motivação para mudar esse cenário veio de casos reais. Um dos mais emblemáticos, lembrado por Bruno Medeiros, envolve um casal recém-casado que tentou tocar a reforma por conta própria. O apartamento não ficou pronto a tempo, o desgaste da obra acabou impactando diretamente a rotina e a relação do casal antes mesmo da mudança para o novo apartamento.
O modelo 3M: da concepção à entrega das chaves
Na prática, o modelo da 3M elimina a fragmentação que caracteriza o mercado tradicional de reformas. A empresa assume toda a cadeia: projeto arquitetônico, gestão de obra, fabricação de móveis planejados, execução completa da obra e limpeza pós-obra. O proprietário não precisa comprar um parafuso, negociar com um pedreiro ou acompanhar a entrega de um revestimento.
Todos os projetos da 3M são assinados pelo escritório Monique Cardim Arquitetura, agregando elementos que aumentam a percepção de valor e o aproveitamento inteligente dos ambientes, valorizando cada m² do imóvel. Um dos diferenciais, é que os projetos são totalmente personalizados e desenvolvidos de acordo com o perfil, estilo e objetivo de cada cliente, com o objetivo de diferenciar e valorizar o imóvel.
“O que considero mais valioso no nosso trabalho é justamente a individualidade de cada projeto. Muitas empresas grandes que atuam no modelo turnkey acabam criando apartamentos muito padronizados, sem identidade e praticamente iguais entre si. Isso reduz o valor percebido pelo cliente final. É exatamente essa exclusividade e atenção aos detalhes que tornam os nossos projetos mais atrativos, valorizados e competitivos’, diz a arquiteta Monique Cardim.
O prazo médio de execução varia entre 30 e 45 dias para studios e imóveis compactos, podendo chegar a até 120 dias para apartamentos maiores. Os custos de reforma em Salvador, segundo a empresa, variam entre R$1.200 e R$2.800 por metro quadrado, com projetos de alto padrão em bairros como Pituba e Caminho das Árvores ultrapassando esse teto.
Para clientes que moram em outras cidades – cenário comum entre investidores que compram imóveis em Salvador para o mercado de temporada -, a 3M oferece um formato de acompanhamento remoto personalizado, com relatórios periódicos com fotos e vídeos, garantindo transparência, previsibilidade e agilidade na entrega de apartamentos compactos, studios e imóveis prontos para operação em plataformas como Airbnb e Booking, sem exigir presença física do proprietário.
A empresa atende principalmente as regiões de Pituba, Itaigara, Caminho das Árvores, Barra, Vitória e Alphaville, Lauro de Freitas e a Estrada do Coco, regiões que concentram parte relevante dos apartamentos compactos e imóveis voltados para locação por temporada em Salvador.
Investidores
Para o investidor imobiliário, o argumento da 3M é antes de tudo econômico. Uma unidade com acabamento profissional, projeto próprio e móveis planejados se destaca nas plataformas digitais de hospedagem, atrai avaliações melhores e sustenta taxas de ocupação mais altas, o que se traduz diretamente em retorno sobre o investimento.
Há ainda o impacto na valorização do imóvel em si. A empresa aponta que reformas estratégicas, com foco em banheiros, cozinhas e iluminação, podem elevar o valor do ativo em até 30%, acelerando também a locação no mercado de temporada.
Fernando Bittencourt, advogado, empresário e investidor do mercado imobiliário, já está reformando sua sexta unidade com a 3M Projetos e Reformas para locação por temporada em plataformas como Airbnb e Booking.
“Em investimentos imobiliários, tempo, previsibilidade e qualidade fazem toda diferença no retorno financeiro. O modelo turn key da 3M me permite focar no investimento enquanto eles cuidam de toda a execução da obra. Recebo os imóveis prontos para operação, com padrão profissional, sem desgaste, atrasos ou retrabalho. Além da praticidade, as reformas agregam valor significativo e real ao imóvel e aumentam muito a atratividade para locação, me permitindo cobrar mais pelas diárias mantendo alta taxa de ocupação por tornar a unidade desejada”, diz.
Ana Luiza Andrade, médica endocrinologista, segue na mesma linha. Ela decidiu investir em sua primeira unidade para locação por temporada e escolheu a 3M para conduzir toda a execução da obra.
“Como é meu primeiro investimento imobiliário, eu queria segurança e tranquilidade durante todo o processo. A reforma envolve muitas decisões técnicas e detalhes que eu não domino. Esse modelo turn-key trouxe exatamente a confiança que eu precisava. Hoje consigo acompanhar tudo de forma organizada, sem precisar parar minha rotina profissional, e com a segurança de que o imóvel está em boas mãos, será entregue pronto para publicar nas plataformas e já valorizado em comparação com as unidades ao redor.”
“Quem compra um apartamento não tem a obrigação de entender de elétrica, hidráulica ou marcenaria. O cliente deve ser apenas o espectador de um processo de obra organizado, não o gestor dele”, reforça o sócio-diretor da 3M
Novo perfil
O crescimento do segmento de apartamentos compactos em Salvador acompanha uma tendência demográfica identificada pelo IBGE: o aumento de lares formados por jovens profissionais, casais sem filhos e o público da chamada Silver Economy — pessoas acima de 60 anos que optam por moradia prática e bem localizada.
Esse perfil de demanda pressiona o mercado por unidades funcionais, bem acabadas e prontas para uso imediato. E é exatamente aí que o modelo turnkey encontra sua maior tração: a conveniência de receber um imóvel pronto, sem desgaste e sem surpresas, está se tornando um critério de decisão, tanto para quem compra para morar quanto para quem compra para investir.
Em Salvador, a 3M aposta que esse movimento tende a ganhar ainda mais força nos próximos anos. E, a julgar pelo ritmo de crescimento do mercado imobiliário na capital baiana, o timing parece acertado.
Mais informações sobre os projetos e serviços da 3M Projetos e Reformas podem ser consultadas no site oficial da empresa www.3mreformas.com.br.
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